Deweloperzy a raport ESG

W dzisiejszym artykule dowiesz się:

✅ Dlaczego deweloperzy powinni przygotować raport ESG?
✅ Jak wskaźniki ESG wpływają na zwiększenie wartości nieruchomości?
✅ Czy czarny scenariusz w pozyskiwaniu finansowania przez deweloperów jest możliwy?
✅ Czy ESG sprawi, że mieszkania z ogródkiem będą standardem deweloperskim  w perspektywie 5 lat?
✅ Co mają wspólnego Warunki Techniczne WT2021 z ESG?

Dużo wpisów poświęciłam raportowaniu ESG przez ostatnie kilka tygodni (tutaj o tym dlaczego, a tutaj o SME w kwestii ESG). Dla przypomnienia raport ESG jest raportem niefinansowym. Raportowanie ESG (Environmental, Social and Governance), zawiera dane, których szukają m.in. ubezpieczyciele czy banki. Dzięki nim mogą ocenić, czy firma działa w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju i opłaca się udzielić jej finansowania.

Dziś obserwuję bardzo silny trend w raportowaniu ESG, które również jest wymuszane przez inwestorów. Inwestorzy zgodnie z Rozporządzeniem muszą podążać według zasad i raportować swój portfel. Mamy dwie strony medalu, mianowicie regulacja ESG może być traktowana na miękko, z drugiej strony zamienia się w twardą, ponieważ akcje spółek które nie będą raportowały według zasad ESG będą po prostu sprzedawane, a tym samym ich kurs może sięgać głębokiej bessy (spadek). [5]

Obecnie, Dyrektywa 2014/95/UE dot. ujawniania informacji niefinansowych i informacji dotyczących różnorodności przez niektóre duże jednostki oraz grupy. W tym roku duże polskie spółki giełdowe już po raz czwarty obowiązkowo publikują dane ESG w swoich raportach niefinansowych, ale już wkrótce większą wagę do tego aspektu będą musiały przyłożyć również podmioty średnie i mniejsze. W przeciwnym razie grozi im utrudniony dostęp do kapitału.

Biorąc pod uwagę fakt obecnie niskich stóp procentowych i stosunkowo niewielkich zysków osiąganych przez inwestorów w niektórych aktywach – jestem przekonana, że elementem, który wyróżni spółki będą właśnie raporty ESG w świetle przyjazności dla otoczenia, klimatu i wykorzystania energii (tej ostatniej w szczególności). Wydaje się, że jest to proces bez odwrotu.  W mojej ocenie maksymalne zainteresowanie będą miały spółki, które rzetelnie będą raportowały i spełniały wymagania ESG.

Raportowanie ESG jest obowiązkowe od 10 marca 2021 dla instytucji finansowych zgodnie z Rozporządzeniem 2020/852 (potocznie zwane Taksonomią UE) w sprawie ustanowienia ram ułatwiających zrównoważone inwestycje zmieniające rozporządzenie (UE) 2019/2088 ma na celu wiążące określanie, jakie inwestycje są przyjazne dla środowiska, a jakie nie. Jednakże, w ciągu 3 lat od wejścia, Rozporządzeniem mają być objęte wszystkie duże firmy, które również nie są notowane na giełdzie. Pierwszy okres raportowy rozpocznie się już w 2022 roku, a to oznacza, że dane powinniśmy agregować już w 2021 roku.

Pojawiają się pytania:

📍 Jak zatem banki mają oceniać klienta, np. dewelopera, którego celem jest budowa osiedla na 200 mieszkań?
📍 Czy powinny go ocenić pod kątem wszystkich kryteriów i celów środowiskowych czy tylko jednego zgodnie z Taksonomią?
📍 Co jeśli przykładowy deweloper nie jest w stanie podać wszystkich wymaganych informacji dot. wskaźników ESG.

Banki obecnie nie posiadają wiedzy w zakresie emisji CO2 klienta, czy zużycia wody, ale za chwilę może okazać się to normą – dlatego tak istotne jest raportowanie niefinansowe. Klient, który nie będzie mieścił się w zakresach, a tym samym nie będzie miał możliwości skorzystania z preferencyjnego finansowania lub całkowicie zostanie pozbawiony możliwości uzyskania finansowania.

Zainteresowanie kwestiami ESG, jakie wykazują dziś inwestorzy, wypełnia lukę, w ramach której większą (długoterminową) wartość przypisuje się aktywom nieruchomościowym. Potwierdza to również GRESB: Jest to globalny, kierowany przez inwestorów wskaźnik ESG i system raportowania dla giełdowych spółek zajmujących się nieruchomościami, dla prywatnych funduszy rynku nieruchomości, deweloperów i inwestorów, którzy inwestują bezpośrednio w nieruchomości. [1],[2]

Rośnie znaczenie zrównoważonego rozwoju dla inwestorów na rynku nieruchomości. Ponadto, rosnąca świadomość nie tylko budujących, ale też kupujących sprawia, że klienci stają się świadomi tego, że nieruchomości mogą wywierać znaczący wpływ na społeczeństwo, czy to w przestrzeni publicznej, czy dzięki dostępności przystępnych cenowo mieszkań, dzięki budownictwu socjalnemu i ośrodkom opieki lub też poprzez inwestowanie w nowe budynki z ukierunkowaniem na ochronę środowiska (np. budynki z niskim zapotrzebowaniem energetycznym).

🔵 Prosty przykład dotyczy zapotrzebowania budynku na energię cieplną lub elektryczną w dobie nowych Warunków Technicznych 2021 (WT2021). WT2021 wpłyną na proces projektowania i konstruowania budynków, a także na sposób ogrzewania budynków. Wymogi określone w WT2021 stawiają na ekologiczne i odnawialne źródła ciepła. Ponadto, wszystkie nowe budynki od 2021 roku mają być obiektami o bardzo niskim zużyciu energii. Wymagania dla nich zostały określone dla m.in. izolacyjności cieplnej przegród oraz wskaźników zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną. Sprostanie tym wymaganiom nie będzie proste. Budynki wielorodzinne z uwagi na stosowane źródła ciepła, większą liczbę mieszkańców, mniejszy współczynnik kształtu i ograniczoną dostępność odnawialnych źródeł energii mają inną niż domy jednorodzinne charakterystykę energetyczną. [3] Wiąże się to z wyższymi kosztami inwestycyjnymi w pierwszym etapie budowy, jednak może przynieść wymierne korzyści na etapie eksploatacji budynków, np. niższe koszty energii elektrycznej czy ogrzewania umożliwią obniżenie opłat eksploatacyjnych części wspólnych nieruchomości.

🔵 Ciekawy model obliczeniowy został zaproponowany przez naukowców z Politechniki Warszawskiej, którym obliczenia pokazały, że w  przypadku analizowanego budynku wielorodzinnego najłatwiej będzie spełnić wymagania WT 2021 w miastach posiadających efektywny system ciepłowniczy, charakteryzujący się współczynnikiem wi<0,70. Tam, gdzie współczynnik ten jest wyższy, ale nie przekracza 1,0, konieczne jest zastosowanie dodatkowych źródeł energii, np. kolektorów słonecznych do podgrzewania c.w.u. Z modelu i symulacji wynika, że WT2021 łatwo będzie można spełnić (dla przykładowego budynku wielorodzinnego) w miastach m.in. Gdańsk, Zielona Góra, Łódź, Lublin, Rzeszów, Warszawa oraz kilka innych miast. [3]

🔵 Poza tym, coraz częściej w ofertach nieruchomości można znaleźć informację, w której deweloperzy dumnie przedstawiają inwestycję przyjazną środowisku wraz z wykorzystaniem np. paneli fotowoltaicznych lub kolektorów słonecznych – oferta ta dotyczy również małych deweloperów niekoniecznie notowanych na giełdzie z obowiązkiem raportowania niefinansowego.

🔵 Dodatkowo, konsekwencje związane z pandemią, które z jednej strony spowolniły inwestycje, np. w zakresie inspekcji budynków, to z drugiej zwiększyły ogromny popyt na mieszkania i domy z ogrodem, zlokalizowane poza terenami miejskimi, z uwagi na powszechną pracę zdalną. Mimo, że pandemia spowolniła niektóre z obszarów gospodarki to wpłynęła na fakt, że inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę, a wręcz priorytet na inwestycje ściśle zintegrowane z zielonym otoczeniem.

Wymienione wyżej przykłady sprawiają, że standardy ESG będą kształtowały i wpływały na cenę nieruchomości oraz chęć świadomego inwestowania z trendem ESG. Ma również w tym pomóc wspomniane wcześniej Rozporządzenie 2019/2088 sprawie ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych, którego zadaniem jest zapewnienie większej przejrzystości informacji na temat produktów finansowych, zachęcanie inwestorów prywatnych do zainteresowania się zrównoważonymi projektami, a także zapobieganie zielonym oszustwom (tzw. green washing).[4]

Można stwierdzić, że jest to transformacja na wielu płaszczyznach (społecznej, środowiskowej, gospodarczej i ekonomicznej). Raportowanie ESG spowoduje, że inwestorzy, deweloperzy będą zasięgać porad ekspertów w tym obszarze. Megatrend, którym jest zrównoważony rozwój i raportowanie ESG w przeciągu 2,3 lat stanie się standardowym modelem, który jest brany pod uwagę w inwestycji. Duża rolę w ESG stanowią również konsultanci inwestycyjni. Badania PRI pokazują, że większość konsultantów obecnie nie uwzględnia kwestii ESG w praktyce inwestycyjnej, albo co gorsza nic o niej nie wie. O tym jaki negatywny i pozytywny wpływ mogą mieć konsultanci inwestycyjni na deweloperów i inwestorów oraz jak ESG wpłynie na ETFy w następnym artykule.